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Il contratto preliminare è un particolare tipo di contratto avente effetti meramente obbligatori e il suo uso più frequente avviene in campo di vendite immobiliari (case, fabbricati, terreni).
L'effetto giuridico della sottoscrizione del contratto preliminare consiste nell'assunzione dell'obbligo di presentarsi davanti al Notaio a sottoscrivere il contratto definitivo, in forma utile per la trascrizione nei registri immobiliari (ossia al Tavolare nei territori che adottano tale sistema, o in Conservatoria per i territori che adottano il sistema ordinario).
1) bloccare l'affare o, detto più elegantemente, il controllo delle sopravvenienza. L'obiettivo è quello di stabilire la data di stipula del definitivo e, solitamente, anche il prezzo.
Esempio: Tizio è proprietario del terreno Alfa e Caio vuole acquistarlo. Si accordano sulla somma di Euro 100.000,00 e stabiliscono che il contratto definitivo debba venire stipulato entro 6 mesi dalla data di sottoscrizione del preliminare. In questi 6 mesi, Caio si adopererà per ottenere il mutuo dalla sua banca per poter poi pagare Tizio.
2) elementi accidentali (ossia possono essere inseriti nel contratto, ma non c'è l'obbligo di farlo) del contratto preliminare:
a) prevedere una caparra confirmatoria: in questo caso, si quantifica anticipatamente l'eventuale inadempimento di controparte;
b) prevedere condizioni risolutive: all'interno del contratto, si può subordinare l'obbligo di stipulare il definitivo al verificarsi di determinate condizioni;
c) stabilire obblighi per il promittente venditore (nel nostro esempio Tizio), ad esempio la cancellazione delle ipoteche che sono iscritte sul bene a cura e spese della parte alienante;
d) eccetera, eccetera, eccetera.
Il contenuto del contratto preliminare può essere estremamente vario. L'elemento obbligatorio che va inserito è la data di stipula prevista per il definitivo, che deve essere determinata o determinabile.
Ad esempio, il caso più semplice, consiste nello scrivere che il contratto definitivo debba essere stipulato entro 1 anno dalla data di sottoscrizione del preliminare.
Ma vi sono casi in cui non possiamo sapere con sicurezza la data di stipula del definitivo perché non dipende solo da noi.
Ad esempio il promittente venditore sta eseguendo lavori di ristrutturazione nell'immobile che vuole vendere e ha sottoscritto un contratto con un'impresa edile per i lavori.
Come sappiamo, i tempi delle imprese edili possono variare in corso d'opera (magari perché il mercato soffre la mancanza di materiali fondamentali per ultimare la costruzione) e non sapendo bene se l'impresa edile rispetterà la scadenza, e per evitare che il promissario acquirente mi faccia causa per ritardo, lo avviso che sto facendo dei lavori a casa, che non so per quanto dureranno ancora, ma prometto che entro 6 mesi dalla fine dei suddetti, stipulerò il contratto definitivo.
Deve essere redatto nella stessa forma previsto per il definitivo, a pena di nullità. Per "forma" del contratto si intende la modalità di conclusione che può essere scritta o orale.
Il nostro ordinamento prevede la forma scritta solo per determinati tipi di contratti, esempio eclatante sono contratti aventi ad oggetto il passaggio di proprietà di beni immobili (case, terreni, fabbricati in genere).
Altri contratti, invece, non richiedono la forma scritta per la loro validità, ma è importante che si scelga comunque detta forma al fine di avere un elemento di prova in mano laddove si finisse davanti al giudice.
E' decisamente impossibile prevedere un testo standard che vada bene per tutti i casi.
Al di là degli elementi sopra indicati (elementi accidentali) vi sono innumerevoli pattuizioni particolari che potreste voler inserire o addirittura dover inserire nel vostro contratto.
Se avete bisogno di aiuto, contattateci.
In base alle vostre concrete esigenze, il contratto verrà scritto per poter soddisfare i vostri interessi e, in questo modo, assicurarvi di ottenere il risultato sperato.
La consulenza legale vi serve proprio per "mettere nero su bianco" le condizioni che, per il vostro specifico caso, sono da considerarsi essenziali.